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张宝全豪赌海南度假酒店

 

“三亚湾红树林度假世界在开业后的第一个经营年就会盈利”,今典集团董事长张宝全在上述酒店开业前几天曾向《证券日报》记者充满信心地表示,而且集团旗下酒店以后将全部变散售为自持。
  彼时,业内的质疑声音颇大,甚至有声音称,张宝全此举完全是豪赌。一方面,三亚乃至整个海南酒店资源其实已经呈现出“过剩”的态势,三亚湾红树林度假世界又只有小部分房源用于销售,加之酒店一般要三年才能盈利,那么张宝全如何在这种竞争激烈的市场环境下第一年就实现盈利? 另一方面,今典集团以后将旗下酒店全部变散售为自持,资金压力如何解决?
  “实际上,酒店开业3个月后就已经实现盈利”,今典集团相关负责人士向《证券日报》记者表示,“根据集团最新的财务数据显示,三亚湾红树林度假世界12月单月实现营业额1700万元左右,而营业成本约1000万元,单月盈利金额达700万元”。
  对此,有业内人士表示,一般酒店开业三年后才能实现盈利,开业3个月即盈利在业内确实比较少见。海南酒店业竞争激烈,如何在淡市下保持盈利等后市发展才是关键。
  海南酒店开业3个月首盈利
  值得一提的是,放眼三亚乃至海南,酒店资源其实已经呈现出“过剩”的态势。据统计,海南已经超过北京、上海,成为中国高星酒店和品牌酒店最多的地方,仅三亚现有各类酒店800家,纳入统计的酒店224家,客房总共35000间。海南全省的酒店则超过了530家,但新酒店仍在持续、大规模扩张。
  而2012年,三亚酒店业经营状况总体出现回落,呈负增长态势。有数据显示,2012年仅五一期间,三亚市酒店的开房率同比下降了12.1%,而客房量却同比增长了5.7%;2012年总体年均入住率仅为60%,有的酒店甚至低于50%。
  在如此市场背景下,张宝全2012年9月下旬开业的“度假酒店”如何在海南酒店业中拔得头筹?
  对此,据今典集团相关人士向记者透露,三亚湾红树林度假世界一期开业业态中,客房部分收入只占了40%,其他商业、艺术、娱乐业态占到60%,仅三亚湾红树林度假世界中的艺术品出售月均卖出200万元。
  正如张宝全所示,“延用建小区的概念去做旅游开发,是以销售为主体的,那不叫旅游地产,真正的旅游地产应该是以运营为主体的”。
  今典集团位于海南三亚的三亚湾红树林度假世界酒店规划总建筑面积70万平方米,约5000间客房,相当于10座五星级酒店,是集度假休闲、会议会展、购物、娱乐、影视艺术于一体的度假综合体。
  “这样大体量的酒店运营成本非常高,资金投入也很大,一般五星级酒店的投资成本是每平方米1万元到1.5万元之间”,一位业内人士向本报记者表示,“由此来看,酒店如果全部自持,资金压力非常大”。
  “三亚湾红树林度假世界是可持有式的‘股权式酒店’,业主买了客房产权就相当于酒店‘股东’,每年不自住的时间都可以委托酒店经营,年终进行分红”,今典集团相关人士向记者表示,“根据合同,三亚湾红树林度假世界一期业主从明年开始就能参与酒店赢利的年终分红”。
  实际上,张宝全正是以“散售+自持”的经营模式缓解了资金压力,进而实现了开业3个月即盈利的业绩。不过,上述项目散售比例非常小,占比不足整个项目的30%。
  引入股东谋划分拆上市
  事实上,在三亚湾红树林度假世界开业后,张宝全曾向记者表示,红树林系列酒店除少量在售房源外,以后将全部转型自持。
  当时,业界质疑的声音称,公司如何解决自持后的资金压力?如果三亚湾红树度假世界这一重头作品不能尽快盈利,张宝全是否会输掉这场“赌局”?
  在张宝全看来,公司决定转型的这场“博彩”,其理性之处就在于今典集团拥有充裕的资金。他向记者坦言,资金问题的解决一部分来自自有资金,一部分来自于金融机构提供的长期贷款。
  有消息称,国开金融将成为今典集团第二大股东,为红树林系列度假酒店提供长期贷款资金支持,且利率相对较低。张宝全也谈到,自有资金主要来源于酒店运营和其他资产的经营,当然也包括出售部分酒店客房产权后回收的资金。
  更值得注意的是,红树林系列酒店从开工到开业,最短的只用了8个月,最长的也不到3年,而三亚的两个酒店都是第一年就开始盈利,甚至三亚湾红树林度假世界3个月就实现盈利,这也许是张宝全坚持转型自持的底气。
  除此之外,今典集团相关人士向记者透露,公司正在积极推进上市进程。对此,张宝全非常肯定地告诉记者,上市一直在筹备中。
  据张宝全介绍,从2010年到2014年的5年时间,是今典集团的产业化发展阶段,这一阶段最终完成的任务就是产业化全面完成和资本上市。
  “但我们的上市有所不同,今典不会把一个集团拿去上市,因为集团旗下涉及多个业务板块,有轻资产和重资产业务之分,所以会采用分拆板块上市的策略”。
  张宝全预计,2014年,今典集团旗下的影院有可能在A股主板上市,因为其实力比较雄厚。此外,在未来5年内,集团旗下大概会有5-6个板块相继上市,包括把红树林度假世界中的“今日艺术汇”板块独立出来在创业板上市。